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Promesse de vente

 

La promesse de vente est un contrat de vente qui précède de trois mois la signature de l’acte de vente définitif chez le notaire. Similaire au compromis de vente, elle présente moins de contraintes pour l’acquéreur qui peut décider ou non de lever son option d’achat à l’issue du délai de validité de la promesse.

 

Si on résume, la promesse de vente oblige le propriétaire vendeur à réserver son logement à un acquéreur spécifique. Mais ce contrat de vente est contraignant et n’est pas exempt de garanties pour le propriétaire vendeur ! Qu’est-ce qui la différencie exactement du compromis de vente ? Quand et comment la signer ? Quelle est le contenu de la promesse immobilière ? On vous livre notre savoir faire pour tout savoir sur la promesse de vente immobilière !

 

Comment rédiger une promesse de vente ?

 

La promesse de vente est un des deux avant-contrats qui permettent de sceller un accord entre un propriétaire et un acheteur. On l’appelle aussi promesse unilatérale de vente (PUV), pour la différencier du compromis de vente (ou PSV, pour promesse synallagmatique de vente, son terme technique). Les avant-contrats précèdent toujours la signature de l’acte définitif de vente de quelques mois. Si de manière générale, ils ne sont pas obligatoires, ils sont presque toujours utilisés pour sceller un accord de vente. La raison? La promesse de vente comme le compromis de vente ont une vraie utilité : ils fixent un délai qui permet aux deux parties de valider plusieurs conditions préalables à la vente, comme l’obtention d’un prêt, l’absence de servitudes et la purge du droit de préemption.

Une fois signée, la promesse de vente confère à l’acquéreur une option d’achat exclusive. Il est alors interdit pour le vendeur de proposer son logement à une autre personne : la vente est obligatoirement réservée à cet acheteur dès sa signature. 

Quand signer la promesse de vente ?

 

La promesse de vente intervient à l’issue de négociations immobilières, lorsque tous les détails ont fait l’objet d’un accord entre le vendeur et l’acheteur au travers une promesse d’achat. En ce sens, la promesse de vente anticipe l’acte définitif de vente en scellant les conditions de la transaction immobilière : prix, date limite, conditions suspensives… Avant de la signer, ai-je penser a faire la différence entre une promesse de vente et un compromis de vente ? 

 

Différences entre un compromis de vente et une promesse de vente

 

Si ces deux types d’avant-contrat sont en apparence très similaires, leur différence principale est la suivante : la promesse de vente n’engage que le vendeur, là ou un compromis de vente a le pouvoir de contraindre les deux parties à exécuter une vente.

 

La promesse de vente unilatérale engage irrévocablement le promettant mais pas le bénéficiaire qui reste libre d’opter ou non suivant un délai prévu. Ainsi, la vente n’est pas formellement réalisée. Notons que si elle est conclue sous seing privé, ce type de promesse doit être enregistrée auprès du service des impôts compétent, suivant un délai de 10 jours à compter de sa signature.

Le compromis de vente (ou promesse synallagmatique) est un engagement irrévocable des deux parties. La vente est formée juridiquement car il y a à la fois accord sur la chose vendue et son prix. Cet acte n’a pas à être enregistré par le service des impôts. Ce compromis devra donner lieu, s’agissant d’un bien immobilier, à la signature devant notaire d’un acte définitif de vente. Dans le cas d’une promesse de vente (ou PUV), seul l’acheteur a le pouvoir d’attaquer le vendeur en justice pour contraindre la vente du bien. Est-il mieux pour un vendeur de signer un compromis de vente ou une promesse d’achat ?

 

Pourquoi signer une promesse de vente plutôt qu’un compromis de vente ?

 

Malgré tout, la promesse de vente dispose d’un pouvoir contraignant pour l’acheteur. Si officiellement, il est libre de lever l’option d’achat ou non, il est obligé de verser au vendeur une indemnité d’immobilisation au moment de la signature.

 

Cette indemnité d’immobilisation, dont le montant est négociable, peut atteindre 10% de la valeur du bien maximum ( montant maximum imposé par la loi). Si comme prévu, la vente est réalisée, cette indemnité est déduite du montant à payer à la signature de l’acte de vente. Cependant, si le potentiel acquéreur décide de ne pas lever l’option d’achat, le vendeur est autorisé à conserver l’indemnité d’immobilisation sans que cela puisse lui être reproché.

 

L’indemnité d’immobilisation offre une certaine supplémentaire pour le propriétaire vendeur. Cela dit, pour plus de sécurité, de nombreux propriétaires de biens immobiliers à vendre ont une préférence pour le compromis de vente, qui met les deux parties au même niveau d’engagement sur ce point. Je choisis la promesse unilatérale de vente mais que doit-elle contenir ?

 

Contenu d’une promesse de vente

 

La promesse de vente anticipe le contrat de vente jusque dans son contenu. Elle contient généralement les éléments suivants :

 

  • Identification des deux parties et signatures.
  • Identification du bien: l’adresse ainsi qu’une description détaillée sont nécessaires.
  • Origine du bien: il sera fait mention du précédent acte de vente et de l’identité du précédent propriétaire.
  • Délai d’option ou délai de validité : il s’agit de la date d’expiration de la promesse de vente. A cette échéance, au plus tard, l’acquéreur doit annoncer sa décision d’acheter ou non le bien immobilier.
  • Prix de vente net vendeur du bien immobilier.
  • Modalités de paiement.
  • Dossier de diagnostics techniques (DDT) : il s’agit des différents diagnostics immobiliers que le vendeur est tenu de fournir.
  • Frais d’agence de l’agent immobilier : la promesse de vente doit aussi préciser qui en a la charge.
  • Délai de rétractation: obligatoire, il est au minimum de 10 jours pour l’acquéreur. Ce dernier peut se retirer sans justification, par lettre recommandée avec avis de réception auprès du notaire ou du mandataire.
  • Conditions suspensives: voir ci-dessous.

 

Les conditions suspensives à la promesse de vente

 

Les conditions suspensives (ou clauses suspensives) ont le pouvoir de suspendre ou d’annuler la validité de la promesse de vente. Dans ce cas, l’indemnité d’immobilisation est alors restituée à l’acquéreur.

Les clauses suspensives les plus communes sont les suivantes :

  • Refus de prêt immobilier: dans le cas d’un financement par les  banques, cette clause est intégrée à la promesse de vente. Elle est obligatoire mais l’acquéreur peut y renoncer en joignant à la promesse une lettre manuscrite de renoncement de cette clause.
  • Apparition de servitudes: souvent ancestrales, les servitudes sont des droits d’utiliser un terrain conférés à un autre terrain voisin. L’apparition d’une servitude est un motif d’annulation d’une promesse de vente. Pour en être certain, il est recommandé de se rapprocher des services de la mairie pour obtenir un certificat d’urbanisme confirmant l’absence de servitudes.
  • Exercice d’un droit de préemption: Dans le cas d’un droit de préemption, le notaire doit faire savoir à la collectivité locale la signature de la promesse de vente dans le mois de sa signature et d’une semaine lors d’une signature de la promesse sous seing privé. Dans le cas d’un notaire, Il procèdera à la purge du droit de préemption : c’est à dire à attendre 2 mois maximum, délai au bout duquel on considère que la commune ne souhaite pas exercer son option d’achat prioritaire. Ce délai peut être amené à moins longtemps à partir de la réponse de la commune.
  • Clause pénale d’exécution forcée : la clause pénale est, selon l’ancien article 1226 du Code civil, celle par laquelle une personne s’engage, pour assurer l’exécution d’un contrat, à quelque chose, en cas d’inexécution de sa part. La définition n’a pas été reprise à l’article 1231-5 issu de la réforme du droit des contrats du 10 février 2016 mais demeure toujours d’actualité.

 

Où la signer la promesse de vente ?

 

Tout comme le compromis de vente, une promesse de vente peut être rédigée et signée sans intermédiaires : on parle alors de signature en seing privé. La promesse de vente peut être sur internet via un formulaire simple et rapide fait notamment par promisigné.  La promesse unilatérale immobilière généralement est facturée 350 € chez le notaire. Avec Promisigné améliorer le temps de réalisation mais aussi le prix d’édition du contrat avec une efficacité redoutable.

Enfin, dans le cas d’une signature entre particuliers, la promesse de vente peut faire l’objet d’un enregistrement aux services des impôts, moyennant une taxe d’environ 125 euros, aux frais de l’acquéreur ou du vendeur. Cette étape n’est pas obligatoire mais elle est conseillé pour ne pas avoir de discorde entre les deux parties engagées.

La signature de l’acte de vente quand à lui, est toujours signé devant un notaire. Pour l’ensemble de la transaction, vous pouvez faire appel au notaire de votre choix ou signer vos documents en seing privé. Il est fréquent que l’acheteur et le vendeur choisissent chacun un notaire, d’autant que cela n’occasionne aucun coût supplémentaire. Les deux notaires se partagent leurs émoluments selon les règles de la profession.