Remettre les clefs à l’acheteur le jour du compromis

La manière la plus courante de remettre les clefs à l’acquéreur est le jour de la vente définitive du logement une fois le bien payé avec l’ensemble des conditions suspensives de la promesse de vente levées. Cette tradition permet symboliquement de faire la passation du bien, mais beaucoup d’acheteur pense récupérer les clés bien avant cet événement. Est-il possible de le faire ? Y a-t-il des règles à respecter ? On fait le tour pour que vous puissiez avoir pleine connaissance des risques d’une remise anticipée des clés.

Les risques de la remise des clefs à l’acheteur le jour de la signature compromis de vente

L’entrée en jouissance anticipée n’est pas interdite par la loi, il est donc possible de remettre les clés à l’acquéreur avant la signature de l’acte authentique de vente en ligne ou en présentiel. Cependant, cette remise anticipée peut avoir des risques pour le vendeur et l’acheteur.

Les risques pour le vendeur

Du côté vendeur, si la vente du logement ne va pas au bout, si l’acheteur n’arrive pas à lever toutes les conditions d’achat et notamment celle des fonds, alors le propriétaire vendeur peut se retrouver avec des occupants sans droits ni titre, qui reste dans le logement.

Par exemple s’il n’a pas obtenu le prêt bancaire pour financer le logement. Si, entretemps, il a entrepris des travaux importants, votre bien peut être fragilisé. Parfois, aussi, l’acheteur se rend compte en réalisant les travaux qu’il y a un défaut de construction, et il ne souhaite plus poursuivre la vente. Il peut alors vous demander une indemnité pour les travaux accomplis, s’estimant lésé… Par ailleurs, si un sinistre a lieu pendant ce temps, une fois que votre acheteur a les clés, cela pose généralement des problèmes d’assurance.

Les risques pour l’acheteur

Pour l’acheteur, il y a un risque de recevoir les clefs en anticipé. En effet, dans le cas où il réalise des travaux d’améliorations du bien ou encore la mise en place d’équipements spécifiques (volet électrique, climatisation, pompe à chaleur ou changement du système de chauffage, système domotique), et qu’il ne peut pas signer l’acte de vente, alors tous les travaux d’améliorations reviendront au propriétaire ou alors l’acquéreur devra refaire une mise en état global du bien sous peine de poursuite judiciaire. 

Pour cette raison, il est recommandé de réaliser entre l’acquéreur et le vendeur un document récapitulant l’ensemble des termes de l’accord oral pour qu’il ne puisse pas y avoir de quiproquo en cas de problème lors de la vente définitive.

Voir aussi notre article sur l’ensemble des documents à prévoir pour vendre.

Comment accepter une occupation des lieux après signature du compromis ?

Il y a donc des précautions à prendre pour que cette occupation anticipée par votre acheteur se fasse en toute sécurité. Si votre acheteur a besoin d’un crédit pour financer votre logement, nous vous conseillons d’attendre qu’il l’ait obtenu avant de lui donner les clés. Car dès que votre acheteur obtient l’accord définitif de la banque pour son prêt, la vente a toutes les chances d’aboutir.

7 mentions obligatoires

Parmi les conditions que l’on prévoit habituellement dans ce type de document, il doit figurer au minimum :

1. L’acceptation de l’occupation anticipée par l’ensemble des acquéreurs en signature électronique de préférence ;
2. la levée, par le futur acquéreur, de toutes les conditions suspensives, surtout celle de l’emprunt bancaire ;
3. Une condition que si l’achat ne se réalise pas le locataire acquéreur à moins de 24 heures pour rendre le logement
4.  Bien mentionner que le document ne vaut en rien un bail de location ou de vente quelconque ;
5. la durée de cette convention, avec comme date de fin la date prévue pour la signature de l’acte de vente définitif chez le notaire ;
6. que l’occupation est en principe gratuite, mais qu’il peut y avoir un dédommagement verser sur un compte séquestre en garantie du respect de ses engagements, et que ce montant vous reviendra s’il se maintient dans les lieux au-delà de la date butoir ;
7. la résiliation de plein droit de cet accord (convention, de compromis de vente de remise de clefs anticipés) en cas de décès ou d’incapacité de l’acheteur.

L’indication que l’acheteur devra souscrire une assurance multirisque d’occupant auprès d’une compagnie d’assurances et d’en justifier au vendeur

Preuve de l’accord

Il est fortement recommandé de prévoir toutes les modalités de l’accord sur le fait que l’acquéreur puisse occuper de manière anticipée le logement. À défaut, si vous vous mettez d’accord avec votre acheteur après avoir signé le compromis de vente, il est conseillé de rédiger une convention de mise à disposition du bien : une convention d’occupation anticipée, fixant votre accord. C’est un document que vous pouvez rédiger directement entre vous sur papier libre, cependant il est recommandé de le faire réaliser par un avocat ou de le faire attester par un huissier de justice pour moins de 200 € à faire payer à l’acquéreur.

Dans le cas de travaux

Dans le cas où l’acquéreur souhaite réaliser des travaux avant la vente définitive, il est vivement conseillé de lui demander toutes les informations sur les entreprises intervenantes : Kbis, devis signé, assurance du professionnel. Il est fortement déconseillé d’accepter des travaux qui touchent au bâti de la propriété pour des raisons d’assurances.

Si votre logement est situé dans un immeuble en copropriété, vous ne pouvez pas autoriser votre acheteur à entreprendre des travaux qui touchent aux parties communes (démolition d’un mur porteur pour réunir deux pièces, branchement sur les canalisations communes de l’immeuble de nouveaux équipements…). Car tous les travaux sur partie commune nécessitent l’accord préalable de l’assemblée générale des copropriétaires. Votre acheteur devra donc en faire la demande au syndic pour qu’il inscrive cette demande à l’ordre du jour de l’assemblée générale quand il aura signé l’acte de vente et sera devenu copropriétaire ;

Souscription obligatoire de l’acheteur à assurance adaptée pour ces travaux

Afin de minimiser le risque de problème en cas de dégât lié aux travaux réalisés, l’acquéreur à la remise des clés doit pouvoir justifier de la souscription d’un contrat d’assurance spécifique pour le logement pour protéger l’ensemble des parties. 

Pour ne pas avoir de mauvaises surprises, rapprochez-vous de l’agent immobilier en charge de la vente pour qu’il puisse vous faire part de toutes les modalités à mettre en place pour faciliter au mieux la prise des clés de l’acquéreur dès la signature du compromis de vente.